平阴县人民政府关于加强全县物业管理工作的意见

平政字〔2015〕48号

各镇人民政府，各街道办事处，平阴工业园区，县政府各部门：

物业管理是城市管理和社区建设的重要组成部分，关系广大人民群众的切身利益，对维护社会稳定、构建幸福平阴具有十分重大的意义。近年来，全县城乡物业管理工作有了一定发展，但城乡发展不平衡，物业管理体制机制不健全、物业服务不规范、水电等专业设施设备移交难、老旧住宅小区基础设施不配套等问题仍很突出。为改善人居环境质量，满足业主对物业管理的需求，促进社会和谐稳定，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》和《济南市物业管理办法》等法律法规规章规定，结合我县实际，现就加强全县物业管理工作提出如下意见。

一、指导思想

坚持以人为本、属地管理与行业管理结合、业主自治与专业服务结合的原则，构建物业主管部门监督管理、有关职能部门各负其责、镇（街道）属地管理、社区居委会协助落实、建设单位基础管理、业主自治管理、物业服务企业受聘服务、专业经营单位参与配合的工作机制，提升新建住宅小区物业管理规范化水平，推进老旧住宅小区整治改造和物业管理，引导物业管理向新型农村社区延伸，努力构建管理规范、服务优质、监管到位的物业管理服务体系。

二、职责分工

（一）物业主管部门职责：县房屋管理服务中心负责全县物业管理活动的监督管理工作。负责组织落实各项物业管理法规政策措施，全面开展物业管理工作；负责研究制定本辖区物业管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准；参与新建住宅项目配套设施的综合验收；负责辖区内物业服务企业的资质审查；建立健全物业服务企业信用档案制度，完善物业服务企业不良行为记录公示制度和量化考评制度，引导诚信经营、规范经营；负责专项维修资金和物业质量保修金的监督管理；落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；牵头组织检查考核有关物业管理工作推进情况；负责在住宅小区竣工综合验收时，监督物业用房等小区配套公共设施的落实。

（二）县政府有关职能部门职责：

1.县住建委（规划局）按照设计规范和工程标准对居住小区详细规划进行审查，按规定标准设置物业管理、社区用房等配套公建，在审查的规划图纸中明确标注位置和面积，并做好配套公建的规划竣工验收工作；加强对工程质量监督管理，监督施工单位严格落实工程质量保修责任；指导供热、供气等专营单位加快专营设施设备的移交接管工作；督促供热、供气等专业经营单位依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任，并对拒不承担责任的行为依法查处。

2.县城管执法局负责对擅自改建、占用共用部位、公用设施设备的行为依法进行查处；对擅自占用、挖掘道路、场地的行为依法进行查处；对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为依法进行查处；对损坏房屋承重结构、擅自改变房屋用途的行为依法进行查处；对违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为依法进行查处；对违反城镇容貌标准和管理规约安装的户外广告牌匾等设施依法进行查处；对随意倾倒垃圾、污物等违反市容环境卫生规定的行为依法进行查处；对破坏公共园林绿地和市政设施的行为依法进行查处；对因从事餐饮、娱乐、建设等经营活动造成的油烟、噪声等污染行为依法进行查处。

3.县物价局要加强物业服务收费的监督管理，对实行政府指导价的物业服务收费，会同物业主管部门根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布；及时受理物业服务收费咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷；对超标准和超范围收费、不按规定明码标价、强制服务并收费等行为依法进行查处。

4.县公安局要加强指导和督促物业服务企业开展安全防范工作，严厉打击打架斗殴、传销、强买强卖、强装强卸等违法犯罪行为；加强对流动人口的管理；对饲养动物干扰他人正常生活、恶意堵门等违反治安规定的行为进行制止和查处；对赌博、利用迷信活动危害社会的行为依法进行查处。公安消防机构要指导物业服务企业做好防火救灾等消防管理及宣传工作，对未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防培训及演练的依法进行查处；对占用、堵塞和封闭消防通道、疏散通道和安全出口、妨碍消防车辆通行、挪用损毁消防设施，影响消防安全的行为依法进行查处；对在小区内设立、储存易燃易爆危险品行为依法进行查处。

5.县市场监管局负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全检查，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维保、作业人员持证上岗等工作；依法查处安装、改造、维修和使用特种设备中的违规行为；对违法安装计量器具的行为依法进行查处；在市级特种设备安全监督管理部门的组织下参与调查处理物业管理区域内的特种设备事故。依法把好企业和个体工商户注册登记关，申请人需提交经营场所合法使用证明后予以登记；对市场主体住所（经营场所）的实际情况与工商登记不符的，依法作出处理；在物业管理区域内对未取得营业执照擅自从事经营活动的，依法监督查处。

6.县经信局负责指导供电单位加快专营设施设备的移交接管工作；督促供电单位依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任，并对拒不承担责任的行为依法进行查处。

7.县水务局负责指导供水单位加快专营设施设备的移交接管工作；督促供水单位依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任，并对拒不承担责任的行为依法进行查处。

8.县民政局负责指导镇（街道）做好新建住宅小区的社区居委会的设立工作，指导社区居委会依法对业主委员会和物业服务企业开展指导和监督工作。

9.县财政局要按照上级的政策要求，做好对物业小区基础设施、公共服务设施配套、安全防控系统建设和建筑节能改造等政策资金的扶持工作。

（三）镇（街道）职责：负责组织开展本辖区物业管理工作。会同物业主管部门界定物业管理区域范围，科学划定物业管理区域；组织指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法开展业主自治管理；负责辖区内物业管理活动的日常管理与考评；组织开展旧住宅区的物业管理工作并予以监督；负责协调物业管理与社区管理、社区居委会与业主委员会的关系；召集物业管理项目联席会议，调解处理辖区内物业管理活动的纠纷。

（四）社区居民委员会职责：协助镇（街道）做好本辖区物业管理的落实工作。协助镇（街道）监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，开展社区行政管理及社区服务中与物业管理有关的工作；监督物业管理活动，协助镇（街道）处理管理服务中的矛盾纠纷；对暂不具备市场化条件的住宅区提供基本的有偿服务，促进社区建设与物业管理共同发展。

（五）建设单位职责：按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五，最低不低于一百平方米的标准配备物业服务用房；办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，依法向物业主管部门申请划分物业管理区域；对建筑面积在三万平方米以上的住宅项目应通过招投标的方式、三万平方米以下的住宅项目可通过协议选聘的方式确定前期物业服务企业。对已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，全额承担物业服务费用。做好物业承接查验时的相关资料移交工作。按规定缴纳物业保修金，履行房屋质量保修责任。协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。投资解决老旧住宅小区开发项目设施不配套等遗留问题。

（六）业主职责：在镇（街道）指导监督下业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向县房管和民政部门备案。业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；同时做好被解聘的物业服务企业向新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案的监督确认工作。对业主、物业使用人未按照物业合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会协助物业服务企业上门催交，督促其限期交纳。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。未建立维修资金管理制度的老旧商品住宅项目，须补建维修资金管理制度，具体补建方案由业主大会决定，业主委员会组织实施。业主在享有法律、法规规定权利的同时，应遵守管理规约和有关规章制度，执行业主大会和业主委员会作出的决定，按时交纳物业服务费用，按规定交纳住宅专项维修资金并正确行使专项维修资金使用表决权，履行法律、法规规定的义务。

（七）物业服务企业职责：按照物业服务合同约定做好公共绿化维护、公共区域环境卫生维护、公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务及物业公用部位与共用设施的使用、管理和维护等物业服务工作。对业主或者使用人违反国家有关规定和业主规约的行为，发现后应及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应及时报告相关职能部门。承接物业时应当向县房屋管理服务中心办理备案手续。物业服务收费应当明码标价，在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示；按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、业主缴费情况、公共水电费分摊情况等如实公示。

（八）专业经营单位职责：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位，负责物业管理区域内专业经营设施设备的设计、建设、维护和管理。负责对政府划定改造的老旧小区专业经营设施设备的投资改造。依法履行专业经营设施设备的管理、维修、养护、更新工作。新建物业项目的供水、供电设计、建设必须满足“分户计量、分户控制”的要求。对于老旧小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。各专业经营单位要积极采取措施保证服务质量，并向最终用户收取费用。涉及有关专业经营单位对直接收费到户有困难的，可委托物业服务企业代收，委托单位应与物业企业签订有偿服务委托协议。

三、分类指导

物业管理实行等级性或基础性管理服务。根据各区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理方式和组织形式。

（一）新建住宅小区。要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并按规定选聘符合相应资质的物业服务企业实施物业管理。各相关部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。新建住宅小区要严格落实公建配套验收制度，验收时，社区居委会、前期物业服务企业必须参加。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。开发建设单位要强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。

（二）老旧住宅小区。认真贯彻《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发〔2015〕5号）文件精神，力争2020年底基本完成整治改造，实现县城区物业管理全覆盖。坚持“政府主导、业主参与、社会支持、企业介入”的原则，采取对上争取省市资金、本级财政补助、企业经营激励的办法，制定我县城区老旧住宅小区整治工作方案和相应政策，编制工作规划和年度计划。旧住宅区内的道路、照明、绿地、环卫设施及社区服务、文化体育、安全防范、物业用房等配套建筑及设施设备改造建设资金由政府承担，住建（规划）等部门在建设规划和配套政策上给予支持，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为依据，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为主体，组织召开业主大会，组建业主委员会。对整治后具备条件的住宅小区，由业主委员会或社区居委会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“楼幢管理”的模式，确保小区基础性服务落实到位。规模较小的零散住宅小区或楼幢，可并入相邻小区实施统一管理、差异化服务，开展物业管理的经费由小区全体业主承担。

（三）新型农村社区。各镇（街道）设立物业管理办公室，可与村镇建设管理办公室合署办公，具体负责本辖区新型农村社区物业管理日常工作，并接受县物业主管部门的业务指导和监督。新型农村社区应当根据物业管理相关法律法规的规定，按照标准规划配备物业管理用房，合理确定物业服务标准及收费标准，建立住宅专项维修资金制度，全面实施物业管理。对符合条件的社区，可以成立业主大会，选举产生业主委员会，以招投标方式选聘有资质的物业服务企业提供物业服务，或由业主大会确定物业管理方式。

四、保障措施

（一）加强组织领导。成立由县政府领导任组长、县政府有关部门和镇（街道）相关负责人为成员的县物业管理工作领导小组，建立联席会议制度，主要负责研究决定物业管理重大方针、政策，部署物业管理重要工作，协调解决物业管理工作中的重点、难点问题。各镇（街道）要依法召集由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加的物业管理联席会议，重点协调解决业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；物业管理区域内发生的突发事件；物业管理与社区管理的配合等事项。

（二）加快业主委员会建设。各镇（街道）要根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照规定程序，加快业主委员会建设。每个物业管理区域应成立一个业主委员会，住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从物业管理区域内威信高、热心公益事业人员中推选；提倡交叉任职，鼓励社区居委会工作人员参选业主委员会。业主委员会成立前或集体换届期间，由镇（街道）指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保物业工作正常运转。

（三）健全考核机制。将镇（街道）配备专职人员、物业管理联席会议制度、业主委员会建设、专营设施设备移交、专项维修资金和质量保修金管理、老旧小区的整治管理、物业管理示范小区建设等纳入考核内容。县房屋管理服务中心负责对辖区内镇（街道）、社区居委会物业管理工作情况及矛盾纠纷处理情况进行考核，镇（街道）、社区居委会负责对辖区内物业项目进行日常检查考核。

（四）加强宣传引导。要利用报纸、广播电视、网络等宣传媒体，以专栏、热线等形式，大力宣传物业管理法律法规规章和政策措施，宣传物业管理工作的重要意义，树立物业管理商品消费观念，引导社区居民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区良好环境。

附件：平阴县物业管理工作领导小组名单

平阴县人民政府

2015年9月17日

附件

平阴县物业管理工作领导小组名单

组  长： 于瑞民  副县长

副组长： 邢学忠  县住建委（规划局）主任（局长）

              徐延柏  县房屋管理服务中心主任

成   员： 焦  晏  县政府办公室主任科员

              张  林  县发改委服务业办主任

              刘万强  县经信局副主任科员

              苏贵明  县公安局副局长

              陈焕星  县财政局主任科员

              张清照  县民政局主任科员

              陈元友  县住建委（规划局）副主任（副局长）

              刘长良  县水务局副局长

              张建华  县市场监督管理局副局长

              丁忠廷  县房屋管理服务中心副主任

              窦全海  县物价局副局长

              蒿   平   县城管执法局执法大队队长

              冯   波   县公安消防大队队长

              陈   锋   榆山街道办事处人大主席

              娄西贤   锦水街道办事处副主任

              常庆军   安城镇人大主席

              尹    鹏   玫瑰镇党委委员

              张兴军   东阿镇副镇长

              李承坤   洪范池镇副镇长

              凌新祚   孔村镇副镇长

              荣永军   孝直镇副镇长

              李得军   县供电公司经理

              陈    勇　县移动公司经理

              赵    虎　县联通公司经理

              王永强　 县电信公司经理

              郭    进    中国邮政集团平阴分公司经理

              杜    勇    琦泉供热公司经理

              陈建坤    平阴广电网络公司经理

              秦建明    县自来水公司经理

              赵    敏    港华燃气有限公司平阴分公司经理

领导小组办公室设在县房屋管理服务中心，徐延柏同志兼任办公室主任，丁忠廷同志兼任办公室副主任。